Как организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в Москве?

С марта 2025 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, согласно которым общие собрания собственников (ОСС) в онлайн-формате можно проводить только в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или региональных информационных системах. В Москве такой официально утвержденной системой является платформа «Электронный дом». Какие еще этапы проведения ОСС затронули законодательные поправки, что требуется для его проведения — в материале Информационного Центра Правительства Москвы.

Уведомление через ГИС ЖКХ

Любое общедомовое собрание собственников начинается с его созыва. Теперь сообщать о проведении ОСС в обязательном порядке необходимо через ГИС ЖКХ (ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса) и дополнительно одним из способов (в зависимости от решения на предыдущем собрании) — отправкой уведомления каждому собственнику заказным письмом, вручением под подпись или размещением на досках объявлений.

Собрание жильцов может проводиться в очной (совместное присутствие), заочной (опрос, использование системы «Электронный дом» или ГИС ЖКХ) или в очно-заочной форме.

В соответствии с жилищным законодательством собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить общее собрание ежегодно во втором квартале года, следующего за отчетным. Все остальные собрания являются внеочередными и могут проводиться по мере необходимости.

Инициатором может выступать один из владельцев помещения в многоквартирном доме, группа собственников, которая обладает не менее чем 10% голосов от общего количества голосов в доме, а также управляющая организация. Кроме того, созвать собственников может уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в Москве это может быть ГКУ Дирекция ЖКХиБ административных округов столицы). Инициатор определяет форму проведения собрания (ст. 47 ЖК РФ).

Важно подчеркнуть, что введение обязательной публикации уведомления о проведении ОСС в ГИС ЖКХ возложило на управляющие компании дополнительную функцию; теперь они обязаны оперативно обрабатывать поступающие от собственников заявки на организацию ОСС.

После размещения сообщения о проведении ОСС система автоматически направляет собственнику в личный кабинет портала «Госуслуги» уведомление о предстоящем собрании в доме. Помимо этого на портал будут приходить сообщения о начале голосования и его результатах.

Пункты уведомления

Уведомить всех собственников нужно не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания. Если в доме есть собственность города Москвы, будет необходимо уведомить и окружную Дирекцию ЖКХиБ.

В уведомлении указываются повестка, форма, дата, время, место (для очного голосования), порядок голосования и ознакомления с информацией. Если уведомление было отправлено собственникам заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

При проведении общего собрания в заочной форме (онлайн) с применением системы проекта «Электронный дом» инициатор подает заявку в системе. На основании нее автоматически формируется электронное уведомление:

— на первом собрании — не позднее чем за 10 рабочих дней до начала голосования;

— на последующих общих собраниях — не позднее чем за 10 календарных дней.

Пользователи приложения «Электронный дом» получат пуш-уведомления. Пуш-уведомления также получат собственники-пользователи других мобильных приложений Правительства Москвы: «Госуслуги Москвы», «Моя Москва» и «Активный гражданин». Дополнительно сообщение о заочном голосовании рассылается собственникам через электронную почту или смс на номера мобильных телефонов. Для комфорта москвичей оповещения рассылают с 08:00 до 20:00.

Остальные собственники могут получить уведомления по почте заказными письмами или ознакомиться с информацией в общедоступных местах.

Подготовка к ОСС

К проведению общего собрания жильцов инициатор должен подготовить реестр собственников помещений, а также формы бланков (бланк  сообщения о проведении собрания, бланк решений собственника помещений, бланк протокола и так далее) в управляющей организации.

Если собрание проводится в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению потребуется приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

Стоит отметить, что при проведении собрания в «Электронном доме» все бланки, как и уведомление, формируются автоматически после подачи заявки, а реестр собственников при этой форме собрания можно не составлять.

Вопросы на повестке дня

Повестка дня общего собрания собственников жилья — это перечень вопросов, по которым должны принять решение участники голосования.

Собственник может проголосовать как лично, так и через своего представителя по доверенности. Наниматели жилья не могут участвовать в голосовании.

На общем собрании собственники принимают решения по вопросам:

— реконструкции дома, капитального ремонта в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД;

— выбора способа формирования фонда капитального ремонта, увеличения размеров взносов на капремонт, выбора лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;

— получения товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;

— пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройства этого участка, установки во дворе дома шлагбаума;

— заключения договоров на установку и эксплуатации рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;

— выбора способа управления домом;

— выхода из программы реновации;

— текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

— заключения собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

— согласия на перевод жилого помещения в нежилое.

С полным перечнем вопросов, относящихся к компетенции ОСС, можно ознакомиться на сайте «Электронный дом» по ссылке.

Очное собрание

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, юридической силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Впоследствии эти документы прикладываются к протоколу собрания.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков, так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Онлайн ОСС

Голосование в заочной форме проводится в установленные сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством столичной системы проекта «Электронный дом» или ГИС ЖКХ. Организовать собрание в онлайн-режиме могут сособственники помещений, управляющие организации.

При проведении собрания в заочной форме с применением системы собственники могут голосовать как в электронном виде, так и в привычном бумажном. Бюллетени нужно получать у администратора собрания.

Во время проведения собрания заполненный бланк с решениями по вопросам голосования сдается администратору собрания не позднее чем за 48 часов до окончания голосования. Администратор должен в течение 24 часов внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.

Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.

Сервис «Электронный дом» гарантирует законность проведения голосований и сохранность персональных данных. Одно из ключевых преимуществ — обязательная авторизация через верифицированный аккаунт на официальном сайте мэра Москвы. Это исключает возможность участия третьих лиц и обеспечивает корректный учет голосов.

После завершения собрания его участники могут ознакомиться с официальными результатами в разделе «Опросы и собрания собственников», где размещается подписанный электронной подписью итоговый протокол.

Подробнее о проведении первого и последующих собраний можно узнать на сайте проекта «Электронный дом».

Комбо-формат

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из предложенных для голосования вариантов.

Если в одном вопросе отмечено сразу несколько вариантов ответа или ответы на вопросы не проставлены, то голос не засчитается при подсчете. Бланк будет считаться недействительным, если не указаны сведения о собственнике или отсутствует его (или законного представителя) подпись.

Подсчет голосов

Для принятия решения нужен определенный процент голосов — 50%, две трети или 100% в зависимости от вопроса. Кворум для принятия решений на общих собраниях прописан в Жилищном кодексе (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют вопросы, решение по которым принимается более чем половиной голосов от общего числа голосов собственников, в их числе:

— выбор способа формирования фонда капремонта, выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;

— наделение совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— выбор способа управления многоквартирным домом (УК, ТСЖ, жилищный кооператив, непосредственное управление собственниками);

— выбор управляющей организации;

— создание ТСЖ и утверждение его устава.

Есть случаи, для принятия решения по которым потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

— дата и регистрационный номер протокола;

— дата, место и форма проведения общего собрания;

— информация об инициаторах собрания;

— вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;

— сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;

— место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений;

— приложения к протоколу ОСС.

Подробно с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

При проведении электронного собрания с применением столичного сервиса «Электронный дом» подсчет голосов и формирование протокола осуществляется автоматически. Протокол формируется с учетом требований Жилищного кодекса РФ и Минстроя России. При этом оригинал протокола в соответствии с Жилищным кодексом РФ хранится в системе.

После окончания голосования и формирования протокола в «Электронном доме» для собственников публикуется новость об окончании собрания со ссылкой на протокол, который доступен для ознакомления и скачивания. Документ с результатами голосования подписывается электронной цифровой подписью Департамента информационных технологий города Москвы и автоматически направляется в Мосжилинспекцию. Информация о собрании передается в ГИС ЖКХ, которая в свою очередь автоматически направляется на единый портал госуслуг РФ.

Следите за важными новостями в Телеграм-канале Информационного центра Правительства Москвы