Пресс-конференция Константина Тимофеева

ВЕДУЩИЙ

Сегодня Информационный центр Правительства Москвы проводит пресс-конференцию председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Тимофеева Константина Петровича на тему: «Год больших перемен: что ожидать инвестиционному сообществу от грядущих изменений в федеральное законодательство по долевому строительству и комплексному развитию территорий?».

К.П. ТИМОФЕЕВ

Уважаемые товарищи, добрый день. 1,6 трлн рублей вложен в долевое строительство за 6 лет, когда долевому строительству было уделено особое внимание. Мэром была поставлена задача взять на жесткий контроль все эти объекты. Сейчас у нас 220 застройщиков, кто продает по долевому строительству. В 2016 году 318 млрд рублей привлекли дополнительно. Всего 800 млрд рублей сейчас – это объем проданных квартир.

98% средств на строительство вложено населением. Задача застройщиков – не подвести ожидания населения, а нас как контролирующего органа, сделать так, чтобы не появлялось пострадавших граждан. Сегодня у нас 1200 пострадавших граждан, которые официально внесены в реестр по Приказу №403 – по объектам-долгостроям. Часть объектов сдаются - по–ним граждане исключаются из реестра. Часть объектов попадает в долгострой – оттуда граждане включаются в реестр. Проблема долевого строительства не в высокой ставке по привлечению кредитов в коммерческих банках. По нашему мнению, это из-за прозрачности деятельности самих предприятий, из-за структуры их баланса и уровня менеджмента. Даже если бы кредиты были не такие дорогие, судя по финансовой отчетности, порядка 70% предприятий, которые занимаются долевым строительством, по критериям банка не прошли бы по уровню кредитования. У населения же они эти средства привлекают, получается, под ответственность только будущего проекта. Буквально вчера мы 22 таких застройщика, которые нарушают финансовую отчетность, нормативы, опубликовали на сайте. В первую очередь, это сделано для самих застройщиков, чтобы они публично обратили на это внимание и исключили нарушение нормативов по итогам 2016 года. Эту отчетность мы проанализируем в апреле, и по итогам года этот список будет сокращен, потому что многие уже обратили внимание и поправляют свою финансовую отчетность.

Мы чувствуем разрыв между акционерами компаний, дирекцией, правлением и людьми, ответственными за сдачу отчетности. Звонят собственники компаний и говорят: «как так, наша публичная компания оказалась в этом списке?». Получается, есть разрыв оперативного управления. Нужно контролировать, чтобы обязательства по привлечению средств граждан были исполнены. Мы считаем, что то, что мы сделал – это положительно. Законом допускается, чтобы эта информация была публичной. С 1 января будет официально опубликована открытость капитала. Перечень раскрытия информации есть. С 1 января в законе есть обязательства уполномоченного органа – «Москомстройинвест», - по выдаче заключений соответствия застройщиков необходимым критериям и требованиям, если они хотят с 1 января 2017 года привлекать средства населения. Законом предусмотрено, что это заключение может быть как выдано, так и отозвано на неопределенный срок до устранения причин, которыми могут быть несдача объекта в срок, нарушение отчетности или нормативов. Эти критерии имеются в законе. Этот оперативный регулятор поможет избежать ухудшения ситуации.

Сейчас Правительство РФ пытается применить рискоориентированный подход к оценке проверок предприятий, которые подлежат какому-либо контролю, в т.ч. контролю за долевым строительством. Сейчас идет обсуждение, какие критерии нужны, как часто нужно проверять застройщиков, привлекающих средства населения, и всех ли нужно привлекать. Этот вопрос связан еще и с тем, сколько же застройщики должны платить в Фонд. Проверять, по нашему мнению, 1 квартал, когда идут активные продажи, нужно сплошным методом. Далее, если нет нарушений, нужно переходить к полугодовым или годовым проверкам. Средний цикл строительства жилого дома – 2-3 года. Получается, более чем трехлетний период уже не рассматривается. Сейчас проверки делаются на ежегодной основе. Здесь очень сложно ранжировать застройщиков, потому что они под каждый конкретный проект создают какое-либо проектное предприятие. По сути, оно получается с минимальным балансом и минимальным уставным капиталом. С 1 июля уставные капиталы должны иметь более высокие размеры, если они хотят привлекать средства населения. Но даже по этим критериям многие предприятия попадают в перечень микро- и малых предприятий, потому что они только стартуют и у них нет выручки, оборота. По закону не возможно в плановом режиме проверять законность привлечения у этих малых предприятий. В Москве этим критериям соответствуют более половины застройщиков. Думаем, что этот момент будет устранен. Отрасль находится в ситуации сужения по коммерческому объему, поэтому проверки должны быть не реже, чем сейчас. Пока критерий для всех один – 1% отчисления в новый фонд, который будет создан с 1 января. Чтобы ввести дифференцированную шкалу, с кого больше, с кого меньше отчислений, нужно набирать статистику. Но статистика набирается годами. Поэтому, когда она будет, станет возможна эта дифференциация. Только статистика покажет по предприятиям, как они работали на протяжении нескольких лет. В Москве в принципе мало предприятий, которые десятилетний период работали на этом рынке – их не более 15. В основном, это новые проектные предприятия. После завершения проекта они сворачивают свою деятельность или сводят до минимальных объемов

Все поправки в закон вы, в принципе, знаете. Административный регламент по заключению о соответствии застройщика мы должны сделать в ближайшее время и принять на Правительстве.

По Компенсационному фонду пока что очень много вопросов. Надеемся, что не будет никаких срывов. Готовы провести отдельный семинар для инвесторов и для вас, чтобы разъяснить все вопрос, в т.ч. каким образом гражданин по наступлению страхового события смог бы получить либо деньги, либо через процедуру банкротства квадратные метры.

Действующие договора о страховании сейчас защищают граждан только в финансовой области по получению денег. Там нет обязательств по получению жилья. Мы проводили работу с инициативными группами по многим проблемным адресам, и даже там, где есть действующие страховые полюсы, граждане не хотят заявлять по получению денег. Они пытаются подождать, когда будет достроен этот дом, а срок действия полюса истекает, плата не происходит и полис становится недействительным. Проблема, к сожалению, нарастает. Эта проблема двухлетнего периода, когда будет такой вакуум, потому что новые договоры страхуются в Фонде, а старые в страховых компаниях, либо под поручительство банка, чтобы не появилось у нас новых пострадавших граждан.

Чтобы понять много или мало это – 1%, - посчитали, что пока этого достаточно. Тем более, это зависит от региональной политики. Если в Москве ситуация на жилищном рынке идет в рост с двукратным увеличением в год, то в регионах ситуация другая.

Когда продаются апартаменты – пока это добровольная регистрация. Надеемся, что это станет обязательным на уровне закона. Компании, которые продают именно апартаменты, сейчас не обязаны страховать и сдавать отчетность. Есть такие компании по апартаментам, которые невозможно из-за этого проверить на целевое использование средств. в принципе, даже гражданам не сложно посмотреть на анализ самой отчетности, которая есть у нас на сайте. Там всего 3 норматива: финансовая устойчивость, целевое использование, безубыточность, которая должна выполняться на протяжение 3-х лет. Если компания только стартует с проекта, понятно, что третий норматив у нее выполняться не будет, но это не значит, что они нарушители.

Будет расширение информации по проектным декларациям. Мы считаем, что это должно быть однообразным. Более того, величина уставного капитала, который будет с 1 июля, тоже должна быть для всех одинакова. Это мы тоже будем проверять в рамках проверок.

В этом году мы провели 158 проверок, из которых 90 плановых и 30 внеплановых, и 38 проверяли вместе с Прокуратурой и правоохранительными органами. Более 50 млн штрафов на 110 организаций в этом году было наложено. Чтобы оценить эту цифру, важно судить по количеству граждан. По итогам 6 лет, когда мэром было поручено усилить внимание к долевому строительству, было проведено 770 проверок и около 300 млн штрафов было получено в бюджет города. Штраф здесь – метод стимулирования. По закону, при неуплате штрафа возникает обязательство уплату данной суммы в двойном размере плюс тот штраф, который должны был обязателен к уплате.

Средняя цена договора долевого участия составляет сейчас 10 млн 250 тысяч рублей. Это средняя квартира. В 2015 году средняя цена была 9 млн 400 тысяч рублей. Рост цены договора обусловлен увеличением объема продаж более дорогих объектах. В любом случае, на рынке долевого участия цена не уменьшается. Мы видим увеличение продаж по договорам долевого участия с целью инвестирования в эту отрасль. Граждане берут ипотечные кредиты, чтобы осуществить свои финансовые вложения, потому что в банках доходность понизилась, а закон о контроле над долевым участием постоянно модернизируется. Мы считаем, что он уже практически достиг состояния, когда пострадавших граждан в принципе не должно быть. Поэтому, многим гражданам кажется, что инвестируя в долевое строительство, они могут заработать деньги, не потеряв свой капитал. Кроме того, если в банковской системе гарантия оканчивается 1,4 млн рублей, то в правилах Фонда написано, что подлежит гарантии полная цена договора и это не ограничено какой-либо суммой. Если это 10 млн, то 10 млн. Это очень положительные результаты. 50% договоров долевого участия, заключенные в этом году, заключались 15 крупными компаниями. В основном, все они входят в Клуб инвесторов Москвы: «Пик» с дочерними компаниями, «Крост», «Пионер» и ряд других компаний. В городе достаточно конкурентный рынок. Уровень самих объектов тоже значительно вырос благодаря тому, что крупные инвесторы заинтересованы сохранением своего лица, поскольку многие из них являются публичными компаниями.

По «Су-155» 3 объекта у нас пока находятся в проблемной стадии, а 3 объекта строятся. Ввод планируется Нагатино-Садовники, Фили-Давыдково. По другим объектам сроки сложно назвать, потому что банк «Российский капитал» пока оформляет земельно-правовые отношения, в т.ч. на Нагатино.

Наконец-то есть понятная схема достройки объектов на Кременчугской, 18. Застройщик там вышел на объект и достраивает его. В т.ч., в этом году в Раменках ввели 18-й корпус, который тоже был объектом долгостроя. Там уже нет пострадавших граждан.

По промышленно-коммунальным зонам, тоже перспектива на будущий год обширная. Итоги есть: за 6 лет мы одобрили на 7,6 млн реконструкций промышленно-коммунальных зон. Это было принято на Градостроительной земельной комиссии, которую мэр города проводит каждый четверг. Сейчас порядка 60 вопросов еженедельно рассматривается. В прошлом году было порядка 80-90 вопросов. Видимо, на фоне общего снижения отрасли активность инвесторов снижается, хотя снижение не такое большое, как по другим отраслям.

Всего в этом году было одобрено на 26, 6 млн градостроительных планов, из которых на жилье 15 млн либо 56%, на торговлю 4 млн, либо 16%, социальных и спортивных объектов 2 млн, либо 8%. По остальным из крупных осталось 2,6 млн принятых решений, либо 10% промышленных объектов. Это итоги 2016 года.

На торги было выставлено 1,27 млн квадратных метров, из которых основное – это торгово-административные объекты (380 000 квадратных метров), социальные и спортивные (270 000 квадратных метров), гаражные и многофункциональные (300 000 квадратных метров), промышленные объекты (310 000 квадратных метров).

Проектов планировок в этом году утвердили на 19,9 млн квадратных метров.

По некоторым пилотным промзонам, сейчас пилотная промзона – это «Моссельмаш» Солнечногорская, «НПО наук» Юннатов, «Калибр», про который еще не решено, кто именно будет достраивать, «Северное Очаково», «Салтыковская», «Большая Косинская» и несколько других. Все они находятся в стадии получения разрешения и проектирования.

По договорам о комплексном развитии территории, здесь пока 1 пилотник – Берзарина, 28. Он активно продвигается, в т.ч., с помощью закона, который был принят. 

К. БАЛАКИН – «РИА Новости»

Правильно понимаю, что полгода, которые обозначили для поднятия вопроса о дифференциации в Фонд взносов – это мало. Надо, чтобы несколько лет прошло?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Норматив может считаться, по нашему мнению, только на основании статистики. За полгода мы получим только 1 отчет. Получается, он будет в апреле…

К. БАЛАКИН – «РИА Новости»

И второй вопрос: правильно ли мы понимаем, что вам, так же, как и Подмосковью, чем меньше застройщиков будет, тем лучше? 

К.П. ТИМОФЕЕВ

Наверное, вы хотели сказать, чем больше крупных, тем лучше?

К. БАЛАКИН – «РИА Новости»

Чем больше контролируемых.

К.П. ТИМОФЕЕВ

Система контроля на сегодня у нас достаточно формализована и технически делается меньше, чем за день. Потому что отчетность дается в электронном виде. Есть входящий контроль и межформенный контроль соответствия балансовых данных и расшифровок. Буквально сразу система автоматически определяет компании, которые нарушили срок сдачи отчетности, нормативы или другие показатели. Буквально сразу всем этим застройщикам автоматически отправляется предписание, готовятся протоколы об административных правонарушениях и осуществляется контроль. Здесь участие наших специалистов сведено на уровень контроля. Здесь количество застройщиков роли не играет. Важно качество контроля этого процесса. С другой стороны, чем больше крупных застройщиков, тем понятнее. Но, если у нас появляется проблема с крупным застройщиком, то ее приходится решать, так сказать, всем государством.

К. БАЛАКИН – «РИА Новости»

Павел Тё из «Кэпитал групп» недавно сказал в интервью, что в Москве останется 10 крупных застройщиков. Насколько Вы с ним согласны?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Понимаете, коммерческие проекты, они разные. Есть проекты комплексной застройки на миллион и более квадратных метров. Здесь без крупного инвестора этого невозможно сделать. Это невозможно сделать новому инвестору или малому предприятию. Но если объект 5 000- 10 000 метров, то многие крупные застройщики за это даже не берутся. Для них это достаточно дорого, поэтому эта ниша свободна.

Может быть, Вы подводите к тому, что предприятия, в т.ч. инвесторы как раз этим проектом и занимается, показывает их, частоту этих проектов, чтобы на эти проекты привлечь инвесторов, и они были не в проектах, а в разрешении, стройке и потом в налогах – нам ведь это очень важно.

.В. ГЛЯНЦЕВА – сайты ЗАО

У меня уточняющий вопрос по поводу долгостроя на Кременчугской, у него завершение в этом году?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Нет. Завершили мы Раменки, Мичуринский корпус 18а. А на Кременчугской инвестор наконец-то вышел на стройку и начал строительство, т.е. оно было возобновлено. Он дополнительно просит продолжить свой инвестиционный контракт – там планируется построить еще 2 дома. Но у города такая позиция, что пока он не разберется с этим долгостроем, по которому есть пострадавшие граждане, и покажет темпы, только тогда мы будем рассматривать дополнительные объекты.

По срокам – это конец 2017 и середина 2018 года. Это было связано с перепроектированием и ревизией этой конструкции. 

ВЕДУЩИЙ

В зале есть люди, которые активно писали про Московский строительный союз. Потом образовалась Ассоциация инвесторов Москвы. И недавно уже Клуб инвесторов Москвы. Эти организации все еще играют какую-то роль?

К.П. ТИМОФЕЕВ

У нас много общественных организаций. Все эти ассоциации – общественные организации, которые имеют свой устав или это клуб по интересам, как Клуб инвесторов. Основная задача – участие в обсуждении глобальных проблем, а не своих проектов в первую очередь.

А по поводу основного инвестора, по жилым помещениям – это население, по нежилым – сами инвесторы, в первую очередь, за свой счет и кредиты банков. Почему граждане становятся инвесторами, это даже не потому что средства населения обходятся застройщику бесплатно, а потому, что это легкодоступный ресурс. В банках получить деньги сложнее – нужно пройти кредитные комитеты, залоги. Показать прозрачность собственного капитала и т.д. Поэтому, даже если кредитная ставка будет понижена, это не даст большую доступность для банковского финансирования. Здесь нужно самим предприятиям выстраивать собственную структуру. Почему многие предприятия отказываются от господдержки? Потому что они должны отчитываться за эти субсидии, показывать прозрачность своей бухгалтерии, зарплаты. А та косная экономия на снижение налогового обременения для них выражается увеличением затрат серых схем, которые у них были раньше, и когда они все приводят в соответствие эти новые преференции становятся им невыгодными.

Что касается общественных организаций, 5-6 лет назад были активные обсуждения с общественными организациями, объединениями риэлторов, застройщиков и т.д. Но наиболее активны сейчас Ассоциация инвесторов и Клуб инвесторов. Другие общественные организации не заявляют себя в плане конструктивных предложений. Мы готовы работать со всеми, но с лидерами работать понятнее. Когда есть какой-то диалог, а не просто обсуждение и какие-то обиды, то не получается конструктивного общения. Более того, сейчас есть предложения, что среди инвесторов обсуждается вопрос уровня общей ответственности. Когда строится объект, участвует несколько компаний: застройщик, проектировщик, подрядчик и риэлтор. Средства от населения привлекаются именно в этот процесс. Этим процессом управляют директора этих компаний. На каком уровне каждый из них должен нести ответственность за этот процесс? Многие риэлторы предлагают закрепить и ответственность риэлтора.

По поводу нежилой недвижимости, население не заинтересовано в финансировании нежилой недвижимости. Им это не выгодно. А для юридических лиц мы не видим снижения этой активности, в т.ч., по ТЦ. Здесь, в первую очередь, вопрос профессионализма. 

К. БАЛАКИН – «РИА Новости»

Вас беспокоит рост рынка апартаментов?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Апартаменты – это объект недвижимости и будущие налоговые поступления города. С городской точки зрения, это положительно. С точки зрения социальной напряженности, мы ее не чувствуем, потому что нет комплексных жалоб на какой-то объект апартаментов. Но важно, чтобы каждый застройщик перед тем, как продавать апартаменты, разъяснял гражданину, какие есть особенности налогообложения, регистрации и нахождения рядом с апартаментами объектов бюджетной социальной инфраструктуры. 

ВЕДУЩИЙ

Вы отвечаете за завершение заключенных ранее инвест-контрактов ликвидированного Департамента инвестиционных программ. Когда можно ожидать ввода последнего объекта?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Что касается работы по инвестиционным договорам Департамента инвестиционных программ, у нас 3 года назад все эти комплексные проекты получили новую жизнь. Эти проекты еще лет на 7, потому что есть крупные проекты, которые находятся только в стартовой стадии. Левый берег завершается, Боровское шоссе и ул. Чоботовская пока в стадии проектирования. Если он стартует в 2017 году, то еще получается 3,5 года впереди у этого проекта. На Земляном валу гостиница будет строиться – это еще 2,5 года. Также, проекты на Курком вокзале получили согласования – это еще 3 года. Важно, что удалось решить вопросы с комплексной застройкой Раменок, с Левым берегом, достроить Наметкина-Херсонская, где будет дополнительно построен 32-х этажный дом. В этом году этот проекты был согласован. Комплексное строительство Куркино тоже завершается – 2 дома было введено в этом году. 

ВЕДУЩИЙ

Мы Вас знаем как принципиального человека. Что заставило повесить на сайте этих 22 компании? Это окончательно охамевшие люди, невыполняющие свои обязательства?

К.П. ТИМОФЕЕВ

Это таблица контроля за отчетностью 3 квартала. Мы просто помогли гражданам обобщить баланс и отчетность, а это открытая информация, и каждый гражданин может взять сам эти цифры у строительной компании. Цель – чтобы застройщики обратили внимание самостоятельно, понимая, что может появиться общественный резонанс. С другой стороны, граждане, покупающие жилье, тоже должны осознавать, что они делают. Потому что по долевому закону гражданин является соинвестором и поэтому несет все риски инвестирования. Мы просто помогаем ему принять решение - он должен обладать всей информацией.  

ВЕДУЩИЙ

Константин Петрович, спасибо. Коллеги, пресс-конференция окончена.