Пресс-конференция Геннадия Дегтева

ВЕДУЩИЙ

Коллеги, добрый день. Сегодня у нас в гостях руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Дёгтев Геннадий Валентинович. Мы поговорим на тему: «Продажа имущества Москвы: тенденции и прогнозы».
Наша пресс-конференция пройдет в виде интервью, после которого вы сможете задать свои вопросы.
Всем будет интересно услышать о земельно-имущественных торгах, которые играют важную роль в бюджете Москвы. Мы знаем, что бюджет сокращался, торгов больше не стало. Сколько удалось заработать на продаже имущества, сдаче в аренду, акциях?

Г.В. ДЕГТЕВ

Уважаемые коллеги, добрый день. Хотел бы дать некое пояснение или комментарий. Он представлен на первом слайде по итогам первого квартала - здесь и акции, и аренда, и земля, и приватизация (вы видите, что из 1,6 млрд рублей 1,16 млрд – это приватизация). Это важная информация, демонстрирующая, как бизнес себя ощущает в первом квартале 2015 года, в нынешних экономических условиях, когда кредиты дорогие. Мы видим, что изменение экономических условий реально повлияло на ситуацию, когда бизнес стал больше интересоваться приватизацией. В первую очередь, это связано с тем, чтобы капитализировать свои вложения и на перспективу формировать портфель для развития того или иного направления бизнеса, которым занимался, или сделать новые предложения.
Растет среднее количество участников, доля состоявшихся торгов. Вместе с тем качество проведения торгов повышается. Это ответная реакция бизнеса на то, что в городе последовательно реализуются мероприятия, связанные с тем, чтобы торги по имуществу, как и по городскому заказу (просто регуляторы другие), проходили по понятным правилам, и эти правила не менялись. В основном, сейчас все имущество, которое есть у ГУПов, в городской казне, реализуется на городской торговой площадке Правительства Москвы, которую поручено нам администрировать, как Департаменту по конкурентной политике. Мы видим, что прозрачность этих правил, их простота, все это дает свои эффекты. Мы считаем, что результаты первого квартала по приватизации, обратите внимание, что среднее превышение более 50%. В прошлом году в аналогичном периоде он был в районе 35-40%. Нам кажется, что показатели первого квартала говорят о том, что конкуренция, заинтересованность по земельно-имущественному комплексу города с тем, чтобы его можно было приобрести в собственность или арендовать, у бизнеса сегодня высокая. Подчеркиваю, что здесь информация только о том, что прошла публичная процедура. Здесь нет ФЗ №159. Это только то, что проходит через публичные процедуры.

ВЕДУЩИЙ

Геннадий Валентинович, то, что Вы говорите, выглядит достаточно оптимистично. С чем связан столь высокий спрос? Основное – это приватизация.

Г.В. ДЕГТЕВ

За вторую половину 2014 года мы проделали несколько итераций. Первое, мы провели несколько опросов бизнеса вместе с общественными организациями. Нам задавали технические вопросы, насколько удобен поиск, доступность информация. В результате этих опросов мы сделали 3 вещи: управленческая модель доставления на публичное предложение всего имущественного комплекса города сконцентрировано через площадку, а это одни и те же информационные ресурсы. Второе, мы интегрировали городские ресурсы в наиболее популярные у бизнеса информационные ресурсы, специализирующиеся на продаже объектов недвижимости. Это нам дало прирост в 15-20%, потому что мы расширили охват через инфраструктуру, в которой работает бизнес. Третье, за вторую половину 2014 года удалось ответить на вопросы, как формируется начальная цена, как происходит оценка объектов. Теперь участник более осознанно идет на процедуру и принимает решение.

ВЕДУЩИЙ

Есть ли какие-то примеры, какие-то рекорды абсолютные? Например, самый дорогой объект или самый привлекательный для инвестора?

Г.В. ДЕГТЕВ

Например, по САО мы продавали всего 4,9 квадратных метров. Там было 6 участников с превышением свыше 170%. Мы поместили это на слайде в сравнении с самым высоким предложением в ЦАО, чтобы проиллюстрировать ситуацию. 4,9 квадратных метра – это малое предприятие, которое хотели заместить объекты нестационарной торговли, перейти в объекты капитального строительства, и в рамках него получилось хорошее предложение.
Самое большое превышение – 415% - это объект 9,4 квадратных метра. Такие небольшие объекты для субъектов малого предпринимательства имеют знаковое значение. Они готовы идти на расходы, превышающие значительно начальную цену с тем, чтобы капитализировать и получить этот объект для стабильной работы своего бизнеса.

ВЕДУЩИЙ

В том, что Вы говорите, основным является бизнес. Что они предпочитают? Например, мы Тверскую берем. Мы видим, что есть пустые площади, которые освобождаются. Нынешний бизнес с таких ситуациях скупает или арендует? Если дать прогноз, то какие это помещения, малые или большие?

Г.В. ДЕГТЕВ

Когда только начался кризис, если вы вспомнили Тверскую улицу, то там все договора были заключены не в рублях. А у нас вся оценка осуществляется исключительно в рублях. Им было необходимо перейти на другой формат и зафиксировать договорные отношения по рублевой ставке. Когда у нас происходит оценка, или итоги, если у нас превышение на приватизацию более 50%, то по аренде 30%. Мы четко понимаем, что бизнес сейчас готов вложить чуть большую сумму и стать собственником помещения. Мы с коллегами из Департамента имущества ведем диалог, раз приватизация сейчас пользуется спросом, то, если объекты, которые на аренде не представляют интерес, или у них нет востребованного предложения, переводить их в приватизацию. Я думаю, это поможет решить интересные на сегодняшний день для участников торгов вопросы.

ВЕДУЩИЙ

Если мы говорим про административные округа, то бизнес стремиться обзавестись помещениями в границах Садового, или как?

Г.В. ДЕГТЕВ

Мы разложили по округам. За счет централизованной схемы у нас сейчас предложения есть по всему городу и по аренде, и по приватизации. Мы проводим роуд-шоу не только на площадке Биржи торгов на ВДНХ, но и выезжаем в конкретные округа и пытаемся вести диалог на площадке префектуры с предпринимателями, которые работают на территории конкретного административного округа. Это дает определенный эффект.

ВЕДУЩИЙ

Если брать по тенденциям, то, все-таки, предпочтение отдается малометражным объектам?

Г.В. ДЕГТЕВ

В данном случае мы предпочтение определяем только по тем решениям, которые наши коллеги из Департамента имущества могут оценить, выпустить соответствующий распорядительный документ, либо поставить участки на кадастровый учет, чтобы они были свободны от любых обременений. Мне кажется, это влияет сейчас и на конкуренцию, и на результат по итогам первого квартала. Потому что на сегодняшний день есть четкое понимание, что все предложения, которые есть на площадке Правительства Москвы, по ним проведена работа в соответствии с законодательством. Они являются свободными. Сделки по ним можно регистрировать без всяких ограничений, не боясь за последствия по сделке.

ВЕДУЩИЙ

В декабре прошлого года у жителей города появилась возможность покупать у города квартиры через электронный аукцион Единой торговой площадки. Насколько это предложение стало интересным гражданам, как оно востребовано? В чем преимущество такой покупки?

Г.В. ДЕГТЕВ

Хотел бы дать пояснение по электронным торгам. По решению Мэра мы перешли на электронную форму проведения торгов первыми в стране. Это важно. Мы смогли стандартизировать эту процедуру, снизить коррупционные риски за счет того, что все заявки анонимные.
Сейчас по объектам нестационарной торговли параллельно идет аукцион. По ряду лотов он уже завершился. Мы уже понимаем, какие результаты на сегодняшний день получили. На этом слайде мы просто показали как менялось соотношение по продаже и аренде. Если мы берем по продаже второй или третий квартал 2014 года - показатели вы видите на слайде. И посмотрите на первый квартал 2015 года. Если мы переходим к аренде, то видим обратную картину. Это еще раз подтверждает, что соотношения интересов бизнеса меняются. Их желание переходит в раздел непосредственного владения объектом.
Что касается квартир, мы реализуем только ту часть, которую нам передали. Это помещения, которые есть у ГУП Моссоцгарантии. Они, продавая эти помещения, получают средства и оказывают помощь тем людям, которые с ними заключили договора на пожизненное обеспечение или на других условиях. В действующей инфраструктуре это жилые помещения не в новостройке. Это квартиры, которые освобождены по разным основаниям. Для нас это была новая задача. В данном случае нам пришлось провести отдельное мероприятие и консультации для тех, кто профессионально занимается этим бизнесом. Мы получили от них четкие сигналы о том, какие покупатель ждет шаги со стороны продавца. В рамках этих консультаций мы сделали отдельный продукт по продаже квартир под лозунгом: «Квартиры без посредников с гарантией чистоты сделки». Желание тех, кто хотел бы на сегодняшний день приобрести квартиру, реализуется с неплохим экономическим эффектом. Эти средства потом идут на выполнение социальных обязательств по договорам.
Мы хотим подчеркнуть, что независимо от формата сделки, того, какой объект реализуется, мы не меняем правила. Поэтому любой потенциальный желающий эти правила может знать заранее. А для тех, кто этим хоть раз воспользовался, это становится удобным и понятным.

ВЕДУЩИЙ

А эта практика только в Москве существует? Это случилось в декабре 2014 года. Вы наперед предусмотрели, потому что в январе посыпались очередные обманутые дольщики…

Г.В. ДЕГТЕВ

Обманутые дольщики – это другая тема. Это когда вы заключили договор на стадии, когда объект еще не сдан. А у нас поступают квартиры, это существующие застройки.

ВЕДУЩИЙ

Вы думаете, вам будут больше давать квартиры на реализацию?

Г.В. ДЕГТЕВ

Сейчас этот вопрос, учитывая, что прошла реорганизация, в рамках Департамента жилищной комиссии и Департамента городского имущества это все сконцентрирована, под одним управлением, я думаю, что предложения в этом сегменте будут расширятся.

ВЕДУЩИЙ

Скажите нам то же самое про гаражи.

Г.В. ДЕГТЕВ

Логистика везде одна. Продажа гаражей, их, как правило, хотят купить люди, которые живут в доме и хотели бы стать обладателями машиноместа. Поэтому здесь сделки с точки зрения конкуренции носят другой характер, т.к. машиноместо, как правило, предлагается в подземном пространстве для реализации. Сейчас, с помощью в т.ч. СМИ мы хотим еще раз простимулировать и проинформировать потенциальных участников о том, что это защищенная сделка и по ней можно получить гарантировано зарегистрированные документы на владение машиноместом или гаражом от ГУП «Дирекция гаражного строительства». Это уже Департамент градостроительной политики.

ВЕДУЩИЙ

Говоря о знаковых для Москвы сделках интересует предстоящая сделка по ЦУМу.

Г.В. ДЕГТЕВ

Мы провели отдельное роуд-шоу по ЦУМу. На сегодняшний день нам были заданы совершенно конкретные вопросы по инженерному обеспечению, окупаемости, оценке, рисках, инфраструктуре, которая есть, т.к. продаются 19 000 квадратных метров. Мы эту оценку провели. Будем проводить отдельные консультации с экспертами и бизнес-сообществом, чтобы дополнительно проинформировать потенциально заинтересованных инвесторов о том, что по сделке, не смотря на то, что она обременена определенными договорными отношениями разного периода (от 1922 и 1945 года по одному строению), мы готовы защищать раздел, связанный с тем, что при этих условиях, при определенных изменениях характеристики договорных отношений, сделка все-таки представляет высокий интерес для бизнеса. Сроки окупаемости – до 15 лет при нынешних обременениях. Если туда включить принятые на сегодняшний день налоговые расходы по имуществу – до 17 лет. Коллеги нам говорят, что такие сделки со сроком окупаемости до 20 лет, представляют достаточно высокий интерес для фондов и других финансовых институтов, которые хотели бы вкладываться в такие уникальные объекты, как ЦУМ.
Вчера на другой площадке мы делали брифинг, чтобы донести до СМИ, общественных организаций, бизнеса, сколько у нас поступило заявок на эксперимент по объектам нестационарной торговли в ЦАО. Сегодня у нас с 9 утра эти аукционы начались. Пока из 7 лотов завершились 4. Мы считаем, что очень неплохие результаты. Мы собрали комиссию, пригласили в нее общественные организации, Московскую торгово-промышленную палату, в реальном режиме времени отслеживали (это мог сделать любой желающий). В итоге по 4 лотам у нас получилось превышение в 15%, 30%, 30% и 110%. Мы считаем, что очень важно, чтобы начало аукционов по объектам нестационарной торговли было прозрачным, и чтобы потенциальный бизнес мог реализовать свои пожелания. Думаю, через час мы получим окончательный результат. Мы благодарны коллегам. Вчера мы проводили встречу на площадке «Россия сегодня». Параллельно проводили вебинар для потенциальных участников, где пытались объяснить всю технологию.

А. МЕЛИШЕНКО – «Российская газета»

Геннадий Валентинович, насколько я знаю, прошел аукцион по обслуживанию автобусных маршрутов. Скажите, как он прошел? Когда вы ожидаете следующий аукцион?

Г.В. ДЕГТЕВ

Вы меня хотите застать врасплох, т.е. переходите с имущества на городской заказ.
Первый аукцион по объектам новой модели обслуживания городского транспорта проходил по СЗАО. Можно говорить о его успешности, во-первых потому, что конкуренция на лоте была высокая – 5 участников. Вчера были подведены итоги по этому лоту. Компания, которая выиграла, имеет профессиональную квалификацию, т.е. она раньше занималась перевозкой пассажиров. Коллеги, которые являются заказчиками на эту процедуру - Департамент транспорта, - они считают что получили надежного партнера, кто реализует этот первый лот. Но сейчас все будет определяться в рамках договора. Самый главный принцип новой модели – качество услуги по комфортности, надежности самого автобуса, возможность оплаты, применения проездных документов, которые были бы удобны пассажирам. Сейчас у нас в работе таких лотов 7. Думаю, что мы в течение месяца-полутора получим уже. Это будет СЗАО и ЮВАО.

А. ДЕРЯБИНА – «РБК»

Геннадий Валентинович, хотелось бы задать сразу два вопроса. Хотелось бы понять, объекты, которые реализуются на торгах, какой самый популярный метраж? Это стрит-ритейл, подвальные помещения?

Г.В. ДЕГТЕВ

По подвалам мы делали отдельную торговую сессию. Увидели, что не смотря ни на что, подвальные помещения пользуются популярностью в силу того, что цена очень привлекательная на этих объектах. Большим спросом пользуются объекты на первых этажах. С точки зрения размера помещения, есть интерес к небольшим помещениям в 5 или 10 квадратных метров, смотря какой бизнес. Если сравнивать, то это все же помещения до 200 квадратных метров, которые пользуются наибольшим спросом. Если сейчас зайти на наш портал или инвестиционный портал города, как одно окно для предложения по инвестициям, то вы увидите, что у нас сейчас на предложения больше полутора тысяч лотов с объемом предложения по инвестициям больше 20 млрд рублей. Это достаточно широкая возможность. Мы все время расширяем предложения с тем, чтобы у нас как можно больше было потенциальных инвесторов, которые готовы были на разных условиях прийти. Приватизация – это расходы сегодня. Приобретение акций – это приобретение бизнеса. Если есть предложения по реконструкции, то это долгосрочные девелоперские проекты. Разные варианты, разные возможности, разные группы компаний со своим потенциалом.

А. ДЕРЯБИНА – «РБК»

Если смотреть на диаграммы, получается, что на долю приватизации приходится более 75%. Хочется понять, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, насколько увеличилась доля по приватизации?

Г.В. ДЕГТЕВ

Процентов на шестьдесят.

А. ДЕРЯБИНА – «РБК»

Это перешло от аренды? За счет чего?

Г.В. ДЕГТЕВ

Это же «сообщающиеся сосуды». Вопрос в том, что у бизнеса вызывает наибольший интерес, что для него наиболее выгодно на сегодняшний день. В нынешних условиях выгодно приобретать, приватизировать. Причин здесь несколько, но в первую очередь это связано с оценкой, с рублевым эквивалентом этой оценки и с тем, что приватизация действительно привлекательна.

А. ДЕРЯБИНА – «РБК»

Некоторые объекты, такие как инструментальный цех ЗИЛа или павильон под ресторан на ВДНХ так и не были реализованы на торгах. Есть и другие примеры таких не простых объектов. Это связано с кризисом или в любое время такие объекты достаточно сложно реализовать?

Г.В. ДЕГТЕВ

В любое время есть объекты, которые не востребованы на данном этапе. Если вы посмотрите на долю состоявшихся торгов, то 80% - это в среднем активность на торгах. С точки зрения приватизации 82%, и на аренде около 78%. Если мы посмотрим, то до тех пор, пока это не начало реализовываться на централизованной городской площадке, уровень реализации всегда был в районе 50-55%. Потому что кому-то было трудно найти этот объект, кто-то не понимал правил участия в торгах. Эти новые величины, которых мы достигли – это ответ бизнеса на новую политику в области земельно-имущественных торгов. Бизнес ей доверяет. Он идет на торги и понимает как в них участвовать. Конечно, мы с вами понимаем, что кроме 82% 18% остаются невостребованными. Причин может быть несколько. В какой-то момент кого-то может не устраивать ценовое предложение. Кого-то не устраивает дальнейшее вложение в это объект, если вы спрашиваете, например, про инструментальный цех ЗИЛа. Это сложный объект.
Когда мы начинали заниматься всей этой работой, я разговаривал с руководителями ряда крупных компаний. Никто из них сами не занимались этим видом деятельности. У них были либо специальные подразделения, либо специальные люди. Они не понимали правил. Им нужны были посредники. Нам кажется, что 2014 год, все эти действия, о которых я пытаюсь доложить и проинформировать, они говорят, что правила понятны, и им посредники почти не нужны. Им нужны только те люди, которые дают оценку бизнес-планам или экономическим эффектам тех или иных приобретений. Это они делают в рамках своих корпоративных регламентов и отношений. А с точки зрения того, как проходят торги, какого формата и где по ним можно получить содержательное предложение – это для них на сегодняшний день вопрос решенный. Я считаю, что на сегодняшний день мы имеем не плохой эффект управленческий, когда по решению нашего руководителя Н.А. Сергуниной почти два года назад ввели такой формат, когда предлагали консультанта по той или иной сделке. Мы называли это «Ваш инвестиционный консультант», потенциального инвестора. Эффект очень хороший. Это опять снятие барьеров с точки зрения поисков каких-то посредников, которые могли бы выполнять свои функции, не отвечая за то, насколько сделка дальше состоится и будет зарегистрирована. На сегодняшний день благодаря нашей опции «Ваш инвестиционный консультант» коллеги могут провести любое потенциально заинтересованное лицо по тому, как можно осуществлять свои права и интересы. В ответ на это мы сегодняшний день получаем в ГБУ предложения, когда частный владелец, который хотел бы продать или сдать в аренду свое имущество, или найти себе делового партнера по бизнесу, они сейчас обращаются в наше бюджетное учреждение с тем, чтобы сделку проводить по нашей технологии через наши ресурсы. Это важная позиция, которая еще раз говорит о том, что бизнес доверяет этому виду деятельности, мероприятиям и результатам, которые мы на сегодняшний день имеем.

А. ЗОЛОТОВ – «Московские торги»

Геннадий Валентинович, каким способом можно развенчать тот миф, что имущество Москвы расходится по «своим», по посредникам?

Г.В. ДЕГТЕВ

Только такими встречами и вашей поддержкой. И в рамках штаба по плану мероприятия стабильного развития экономики города, который Мэром утвержден, коллеги говорят, что не нужно изобретать никаких велосипедов. На сегодняшний день есть понятная всем структурная управленческая модель, в рамках которой можно решать любые управленческие задачи, независимо, кто правообладатель по данному владению имуществом. Мы сейчас эту работу будем проводить и по другим направлениям, связанным… Допустим, у нас ряд ГУПов взяли себе в работу интересные с инвестиционной точки зрения объекты, которые нужно вовлечь в оборот: отреконструировать или продать их с учетом обратного опциона. Ведь моделей много, как и предложений. Мы хотим, чтобы все это было сконцентрировано у нас. Даже, если они сами проводят торги, наша задача в том, чтобы информационный срез был в одном месте, чтобы любой потенциально заинтересованный инвестор мог в одном месте эту информацию получить. Если у него возникает вопрос, пожалуйста - «Ваш консультант», который должен сделать 3 вещи: он должен организовать встречу со смежниками, он должен попытаться найти либо документы, либо тех людей, которые эти документы могли бы предоставить, чтобы дать пояснение. Допустим, по приватизации не вывешивается приватизационное дело. С ним надо ознакомиться. Это отдельный документ в рамках требования законодательства. Важно понимать, что в этом приватизационном деле есть.
Я не зря отдельно сказал по объектам нестационарной торговли. Если вы посмотрите Постановление Правительства №110, там три вещи: задаток, согласие потенциального участника и анонимность участника, т.е. в по заявке, которую он предоставляет, не было никаких ссылок, и нельзя были идентифицировать, кто принимает непосредственное участие. Из 50 заявок, которые нам подали, мы были вынуждены 1 отклонить, потому что те, кто подавали эти заявки, сделали ссылку на свою компанию.

М. НАБАТНИКОВА – «Аргументы и факты»

Геннадий Валентинович, рост интереса бизнеса к приватизации, с его стороны, на Ваш взгляд, с чем связан? Это желание обезопасить бизнес от возможных рисков, как, допустим, рост арендной платы, или это просто прямые инвестиции, где надежно и не прогорит?

Г.В. ДЕГТЕВ

На мой взгляд, там есть и то, и то. Это капитализация денег и надежность с точки зрения понимания, как бизнес наполняет свой портфель.
Часто спрашивают, будут пересдавать в аренду или нет… Как правило, тот, кто хочет приобрести тот или иной объект, для него важно, чтобы он понимал, что приобретает его из первых рук. В этом контексте мы получили этот эффект. Должен сказать, мы увидели, как одна из компаний, объект которой мы выставили на торги, выставила на коммерческом сайте с маржей плюс 15% наш объект, который еще не был реализован. Мы попросили коллег, чтобы те попытались выяснить, на каком основании, и чтобы коллеги этот объект показали. У нас таких объектов на попытку коммерческой перепродажи было выставлено 3. Ни один из тех, кто пытался себя позиционировать, что они могут этот объект вам предложить, показать, не смог этого сделать. В итоге мы успешно реализовали эти объекты. Но для меня это было важным основанием, что коллеги, кто занимается недобросовестной деятельностью в этом сегменте, они видны и прозрачны. Если мы совершили сегодня сделку, то она прозрачна, она публичная. Это процесс. А интерес к приватизации действительно из двух составляющий: капитализировать сегодняшние вложения и понимать о надежности своего бизнеса на перспективу.

ВЕДУЩИЙ

Коллеги, благодарю Геннадия Валентиновича. Спасибо вам за внимание. Мы вам честно все рассказали. Надеемся, вы честно все это донесете до москвичей. Всем спасибо.

Г.В. ДЕГТЕВ

Коллеги, я хочу искренне поблагодарить тех, кто занимается этой специализацией. Она достаточно сложная. Даже когда мы с коллегами вчера встречались, и нужно было пояснить на объектах нестационарной торговли, что в этом есть… Коллеги, мы готовы к прямому открытому диалогу. Мы крайне признательны за то, что вы нас поддерживайте. Да, бывают случаи, когда вы задаете неудобные вопросы. Мы готовы на эти вопросы отвечать. Но просьба и пожелание только одно – мы должны вместе донести то, что мы максимально стараемся сделать удобными и комфортными условия для тех, кто хотел бы реализовать свое желание, свои намерения. Когда обсуждали, какая перспектива у малого бизнеса, на мой взгляд, как раз в разделах, связанных с земельно-имущественными торгами, которые реализуются в рамках правительственных приоритетов, на сегодняшний день у субъектов малого и среднего бизнеса очень высокие гарантии. Мы вам благодарны, что вы нас здесь поддерживаете. Спасибо.